为何你不懂？——再谈房地产“变天”

淘金

每年这个时候，都是各种房地产报告密集出炉的时候，也是各路大神预测房价走势的旺季。面对各种报告和预测，你如何安抚内心的焦虑和恐慌？



关于今年房价的走势，我不再多言。从现在的情况看，我所言的房地产市场“六月变天”已经成为事实，市场的基本面、情绪、博弈的力量对比都在发生变化，这都是不争的事实。
但是，让我感觉特别遗憾的是，一些人将我的“变天”理解成“暴跌”甚至崩盘，而且不断有人在我的微博或者公号留言，问：为什么还没有崩盘，这是非常令人遗憾的，因为我从来没有过判断中国房地产市场短期会出现崩盘。
谈及中国房地产市场一直流行的“崩盘论”，我一直是用“三个100%”来回答：
第一，中国房价100%太高，不承认房价太高不实事求是，但是，如果影响房价走高的因素仍然存在，房价还会更高；
第二，中国房地产迟早有一天100%会崩盘，因为全球所有的房地产市场在经历非理性上涨之后都会崩盘，我从来没有见过没有经历过崩盘的房地产市场；
第三，中国房地产什么时候崩盘，我100%不知道，因为经济学迄今为止无法回答和预测资产价格什么时候崩盘，那些吹嘘自己预测对了某一次房地产崩盘的，不是疯子就是骗子。那些将我归类到“崩盘论者”，要么理解能力急需提高，要么是对我的刻意侮辱。
中国房地产市场的确有那么几个一直“坚持”预测房价崩盘的，现在他们仍然在坚持，希望他们成功。但不要把我和他们归为一类，我认为是对我的侮辱。


当然，我也不是那种坚持“房价永远上涨的”，我自己认为自己属于实事求是派，对于房价的走势，不管对错，完全遵从自己的判断。对于房地产市场的“变天”，这是我最后一次写文章解释。
第一，中国房地产市场最大的特点是“分化”，市场的区域差异特别大。
我在我的所有文章里一再提醒这一点。这意味着什么，就是价格的走势不可能是一致的。北京房价跌，不一定意味着江苏镇江的房价跌。这是个简单常识，也是中国房地产市场最为显著的特征。
我所言的变天，指市场大气候的变化，指预期的改变，以及房地产市场大方向和总体温度，不是指全国房价会统一如何如何，更不是指崩盘和暴跌。
我分析房价的文章中总会提到安全的城市，价格仍然很低的城市，也会提到危险的城市，会提到长期而言值得投资的城市。
甚至在未来，房地产市场真正健康的时候，一个城市的不同品质的楼盘都会价格走势迥异。以北京为例，未来北京的房价绝不会普涨或者普跌，北京的好房子，高品质的房子实在太少了，只有稀缺的优质物业，就是我讲的一个城市“20%”的房子真正有投资价值，北京低端的房子，品质差的房子，长期走势一定是下跌而不是上涨。
所以，未来市场的分化不仅仅指城市的分化，还包括开发商以及楼盘和区域的分化。简言之，未来真正的投资标的，就是我之前讲的三个“20%”：20%的开发商，20%的城市，20%的楼盘。
第二，你一定要记住，没有一个价格叫“中国房价”，每个城市的房价的变动也是不同的。
目前来看，环北京，我一直说很危险的地段开始下跌，这是对的，因为这个区域基本都是投资性购房，这些区域的房子不是“住的”，而是“炒的”，这里只有房子，没有人，也没有鬼。
北京房价下半年开始出现下跌也是合理的，因为交易被锁定，价格被锁定，流动性被锁定，这个市场不调整是不可能的；总体而言，去年的热点城市，绝大多数属于政策非常严厉的调控区域，如果政策坚持到年底，这些区域房价降温是必然的。
但是，我也不断提醒，中国房地产就基本面和未来的价格走势而言，更像美国的房地产，而不是日本。美国房价在过去近80多年的周期中，差不多每20年都会经历一次深度调整，但房价的总体趋势是向上的。
而且，大家必须记住：中国未来的城镇化一定是以大城市为中心，形成最少10个以上的城市群，而不是重点发展小城市。这也意味着，优质的核心城市，在可预计的将来仍然是房价长期看涨的区域。中国的好城市实在太少了，大家如果和我一样每个月至少会到10个不同的城市，一定对此有深刻感受。所以，不要现在看到一些三四线的房价在涨，就跑到这些地方去投资。
三四线城市今年上涨合理的有两种情况：一种是紧靠核心热点城市或者经济基础不错，比如镇江，南通，扬州等城市；一种是价格比较安全的城市，比如东北的大连，沈阳，长春，山西的太原，内蒙的呼和浩特，这些城市总体房价偏低，在热点被打压的情况下，出现上涨是合理的。
但是，一些库存量很大的，甚至一些五六线的城市今年出现上涨，一定要警惕。这些城市库存很大，不缺房子，尽管价格低，但只适合自主购买，并不适合投资购房，抢购这些地方的房子，实在是一个危险的游戏，一个击鼓传花的游戏要继续，必须有接盘者，这些城市的接盘者是谁呢？
第三，我也多次讲过安全的城市。
有一次在一篇文章中专门列举了我认为价格很安全的城市，包括广州、重庆、西安、长沙、南宁、太原、沈阳、大连等等。你们可以去查我之前的文章。我认为，不管全国房地产的天如何变化，至少在今年，这些城市的房价仍然处于安全区域，任何时候出手买房都是可以的。让我遗憾的是，居然有这些城市的购房者也认为我判断他们所在的城市房价六月份以后要下跌，实在无语。
尽管我们所处的时代是一个快餐时代，但我仍然希望大家在阅读我的文章，理解我的观点的时候能够全面准确一点。北京房价跌，不代表广州的跌，这么一个简单的常识为什么要反复澄清？前两天去重庆，在我的讲座现场，我明确讲，重庆房价仍然会涨，仍然处于安全区域，出手买房没有任何问题，我不知道现场是不是所有人听懂了。
第四，资产价格很复杂，特别是中国房价。我一直强调，中国房价是我研究的经济领域最复杂的现象。没有人是神仙能够完全精准的预测到价格的走势。
我这几年一直沉迷于房价走势的各种预测模型和各种权威指数中不能自拔，但是，包括全球很多大牌经济学家在内，在资产价格的走势上经常被打脸，包括发明了“凯斯-希勒”指数的诺奖得主希勒，在2003年就一直说中国房价有泡沫，2011年多次提及中国房价的严重泡沫问题，也被打脸。
我从2014年“9.30”后一直鼓励大家买房子，2015年年底在一篇文章中预测三大类城市房价会大涨。最近两年，我很多关于房地产的语录被热传，“如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱”；“如果政府丧心病狂的救市，你一定要同样丧心病狂的出手买房”等等。
但是，面对中国房地产市场的走势，我经常感觉力不从心，在做每一个判断的时候，压力都很大。面对这么一个复杂的市场，我痴迷其中，但我无法完全驾驭。
我的预判能够有一半正确，已经很满足，出现错误的判断太正常了，而且必须承认，错误的判断不少。比如，在去年“9.30”之后，我就预判包括上海、深圳在内的房价不会再涨了，结果仍然涨到年底；在去年年底预测北京的房价见顶，一季度又经历了恐慌性上涨；我一直说的很危险的“环北京”地带的房价甚至在一季度到了极其疯狂的程度。
我都没有预料到，今年一些五六线的城市出现抢房的情况，我也没有预测到。所以有人质疑我预判的结果，实在太正常了。我从来没有说自己“百分百”正确，我没有到那么不要脸的地步。资产价格的变动中，“动物精神”是难以预测的，非理性的因素是没有特定的演化模式的，这就是每一次资产价格泡沫难以被精准预测的主要原因。


中国人还没有经历一次完整的房地产周期，中国房地产也没有走完一次完整的周期。作为一个房地产领域的研究者，我不会像某些人一样每天唱空，每天预言房价崩盘，更不会像一些偏执狂一样认为房价永远涨。我沉迷于这个有意思，在智商、学识、专业性甚至操守方面都极具挑战的领域。面对威胁或者诱惑，我有幸能够做到独立和客观。不为权贵唱赞歌，只为探索真理和房价的真实逻辑，毁誉对我如云烟。有生之年，如果真能窥得中国经济和房价逻辑之真谛，则人生何其圆满，夫复何求？
（建议读文章的时候一定要同时听《当爱已成往事》，那种复杂的情感和目前房地产政策的各种纠结是吻合的，同意的可以点赞。点评黄奇帆的长文本周在本公号发布，敬请期待。）