房价和汇率的唯一真相，哥俩只有一条路

淘金

原文于2016年8月25日发在如松老师微信公众号上。如松老师微信公众号：如松

王宝强离婚的案件，有点像现在大家争论的，是保房价还是保汇率？可以说，到了今天，这个问题根本就不存在，完全是个伪命题。

今天的房地产已经处于顶峰的局势，新增贷款已经几乎全部是房贷，意味着什么哪？意味着其他产业的增长空间彻底被房地产干掉了，未来面临的局势只能是萎缩，原理已经在前面说过。在如今的房价和汇率价格下，其他产业没法发展，只能自保，或者说通过同类企业的死亡换取其他企业的生存空间，房地产已经是君临天下。那么，保房价还是保汇率，真的还可以选择吗？

一种说法是，保房价放弃汇率。

可是，您知道吗？放弃汇率意味着什么？虽然短期因为货币贬值可以为制造业宽松出一定的空间（主要是出口行业），但是，中国基础原材料和生活必需品对外依存度太高，放弃汇率意味着原材料价格上涨，保房价意味着生产要素价格在高位甚至继续上涨，对企业的助益非常有限；放弃汇率意味着通货膨胀将快速上升，比如：原油对外依存度超过60%、食用油对外依存度超过60%、谷物的对外依存度也在不断上升，这些都将快速推动通胀水平。通胀上升之后，企业除原材料之外的生产要素价格一样上升，甚至上升的更快（我在《如松看货币之道》中，曾专门阐述这一原理），企业因为货币贬值所取得的一点优势马上就会丧失殆尽，这种情形在很多国家和地区都曾经出现过，已经不需要论证。

这种因汇率下跌而带动的通胀上升，管理部门或许认为降低了食品在CPI的权重，就可以降低CPI的波动程度。但是，原油代表的是全社会商品价格（全社会所有商品的生产制造过程中，最主要的成本就是能源成本），当原油价格上升的时候，全社会所有商品的价格都会上升（并不仅仅是食品带动），此时，调整CPI的计算方式就显得画蛇添足。

任何对汇率的放弃措施，都会带来通胀的跳涨。即便咱的央行对通胀的“忍受力”比较强，P民也很老实，但终归有吃不上饭的时候，那时，虽然人们很想老实，但肚子不老实，怎么办哪？央行就必须收缩货币，收缩货币的结局就是房价不保，到此，放弃汇率最终还是不能保护房价。

另外一方面，即便房价不下跌甚至上升，但这仅仅是民币的价格。当放弃汇率的时候，黄金和美元的价格必定暴涨，此时，人们是追逐黄金美元还是追逐房子？至少在房屋供过于求的地区（估计全国绝大多数地区都是如此），更可能是追逐前者，这必定造成房屋的库存继续加大，所以，也就保不住房价。

所以，放弃汇率的结果，更可能是刺穿房地产泡沫利器。

另一种说法是保汇率放弃房价。

保汇率放弃房价的措施，无非就是进行货币收缩形成房价下跌，在如今的时期，房价不下跌，就想保汇率，估计是没指望的（最近一年多的资本流动方向可以作证明）。房价下跌，在严重供过于求的今天，必定产生很多断供房屋，当房屋的实际资产价值变成负值的时候，期望国人还会老老实实还房贷是不现实的，即便制定严格的惩罚措施，也做不到，何况，经济下行周期，人们的收入面临制约，当没办法归还房贷的时候，即便将贷款人抓起来也没用，所以，按揭贷款必定会在银行产生坏账。

但房屋按揭贷款的坏账是次要问题，另外一种坏账损失是根本无法承受的，威胁到中国信贷市场的根本，那就是银行的抵押贷款机制。中国并不是信用社会，信用贷款占比比较低，大部分采取的是固定资产抵押贷款，而抵押物中主要是土地和房屋，无论地方政府融资平台、国企还是私企，大部分都是这种方式，当房价下跌之后，银行抵押物的价值就会下跌，当低于贷款数的时候，以地方政府、部分国企和私企的信用水平，很可能会采取不还贷款而任由银行拍卖抵押物的措施（这实际是鼓励老板跑路），此时，银行将产生的是天量的坏账，如果银行拍卖抵押物，这会在中国的金融市场掀起惊涛骇浪。

房贷、商业银行抵押贷款和地方政府融资平台上的坏账，将让银行不堪重负，大多银行都将面临破产的威胁，这毫无疑问。这时，只有两种办法才能解决，第一是财政救助，以如此的坏账规模和当今的财政能力，这完全不可能；第二就只能依靠央行印钞，虽然可以救助商业银行，但汇率一样是不保。

另一方面，按本人估计，房地产决定了中央和地方两级财政收入的一半左右（包括房地产相关上下游的六十多个行业），当房价下跌的时候，财政收入将出现跳水性质的下跌，很可能产生巨大的财政赤字。特别是东北三省、西北各省、江苏这样省份的绝大多数债务都将成为坏账，此时，央行怎么办？难道袖手旁观？估计是做不到的，而一旦开启印钞机救助财政，汇率一样不保。

从宏观来说，一国的财政垮了，就不存在保不保汇率的问题，汇率必垮，也就不存在放弃房价保汇率的问题。

一国银行坏账爆发，汇率受到攻击的典型案例是索罗斯攻击泰铢，泰国央行举手投降；一国财政赤字扩大，汇率受到攻击的经典案例是2014年的俄罗斯卢布危机，普京焦头烂额。这些都是经典案例。

所以，放弃房价也保不住汇率，放弃汇率也保不住房价。

改变这种土地财政困局的时机已经错过了。2012年，如果决不放松房地产，问题的化解就很容易，可从2011年底开始，管理层不断放水，再次刺激房地产，错过一次良机。2014年上半年，又一次良机出现，只要延续当时的房地产趋势，也可以摆脱对房地产的依赖，当时，如松也多次说到，应该严控房地产，房价下跌之后，财政收入下降（但不会下降的很严重，因为实体经济还有一定的活力），银行也会产生很多坏账，但是，可以通过体制改革缩减财政支出，提升财政支出效率来化解，而银行的坏账通过财政结余缓慢消化，汇率无忧。可2014年7月开始，管理层从最高层到最低层，全心全意为房地产行业摇旗呐喊，从上到下的所有官员几乎成为房地产的推销员，央行全力放水，全民投入，形成了今天的结局。2016年上半年，个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。与之相对应的是，居民的消费能力被透支、民营投资不断下滑、其他产业的活力丧失甚至可以说奄奄一息。如果房价下跌，财政收入将剧烈跳水，银行产生的坏账要严重的多（相比2012年或2014年处理房地产问题），这种困局已经处于难解的局势。

之所以今天骑虎难下，其一在于经济活力已经丧失，2012年和2014年，实体经济尚有活力，房地产泡沫会带来财政收入的下跌，但不会很惨重，实体经济可以作为财政收入的一个支撑点；其二，那时刺破房地产泡沫，因坏账产生的对金融体系的冲击，都轻的多；其三，是最关键的，2011年中国尚是财政盈余状态，比如：2011年上半年，中国财政盈余1.25万亿人民币（即1933亿美元）。那时，如果进行体制改革（降低财政支出、提高财政支出的效率），既可以抵抗房地产泡沫破裂带来的对财政的冲击，也有一部分财政能力购买银行的坏账，保护银行不至于破产。而今天，财政早已经过渡到赤字财政，根本抵抗不住房地产泡沫破裂对财政、对银行的冲击。

到今天，汇率崩掉，保不住房价是小事，更大的事情是货币发行机构彻底丧失信用，这背后的问题不言而喻，是不会被最高管理者接受的！房价崩掉，意味着中国抵押贷款的金融体系彻底崩掉（这是中国特色，有别于其他国家），这个结果和汇率崩掉没什么差别，也是最高管理者不可接受的，那又能怎么办？

以下办法是管理者唯一可走的道路，也即管制资本流动，希望达到以下目的：1，保持国内的流动性和货币不断发行的权力，托住房价不止于快速下跌（崩盘式下跌），也有利于通过房产税遗产税增加财政收入；2，托住房价不止于快速下跌，保护抵押贷款的金融体系，用更长的时间冲销银行系统的坏账；3，管制资本流动之后，外储尽量掌握在管理者手中，既可以保证对外说话的力量，也可以保证进口国内民生必须的物资，有利于国内的稳定，权力也就可以运行下去。

这实际是一种房屋和货币共同贬值的办法，房价是一种缓跌（也可以说是某些人嘴中的冰冻起来的意思），房屋所有人会受到汇率和价格两方面的损失，至于有没有成交量是没所谓的事情，可以保证财政收入就可以。汇率形成名义价格，但真实汇率下跌，体现在黑市，持民币者受到的是（真实）汇率损失和通胀带来的损失。如果管理层不愿意形成大规模的外汇黑市，也可以采取汇率缓步贬值的手段（即便如此，强化管制资本流动也是必须的）。

这是唯一的、房价与汇率的未来。至于管理者能否实现自己的意图，估计还是可能的(如果实现不了，意味着汇率和当代的银行抵押贷款机制将被彻底摧毁，很可能意味着一个时代的结束)。无论任何人占到管理者的角度，也承受不了汇率跳水或银行抵押贷款体系崩溃所带来的冲击，后者更是天朝特色，和任何国家都没有可比性。

特色的文化是一种必须走到极致的文化，注定了今天的结局。

希望大家还记得那篇《白银算盘》，那是一条特色文化所决定的必由之路。

注：昨日的文章有很多争议，主要是关于可行性。其实，任何一个社会总属于按自己的信念特立独行、持之以恒的人，是极少数人（仅仅时间，就会滤掉绝大多数人，更别提建立并执行自己的信念），这是社会的法则，是无法改变的，在核心问题上，追求大多数人认可是无意义的，也是不可能做到的。

另外，昨日引用朋友的文字，并未经朋友的同意，在此声明，并致歉。