“刚需”到底是什么玩意？

淘金

   刚需是特定的词汇，流行在房地产领域。
   无论地产商还是媒体，一旦利率上涨的时候，就有“误伤刚需”的说法见诸报端，当然也会博取很多人尤其是货币管理者的同情。那么，在今天的价格之下，刚需到底是些什么人？

   根据北京市人力资源和社会保障局和北京市统计局关于公布2016年北京市职工平均工资的通知（2017年5月27日），2016年全市职工平均工资为92477元，月平均工资为7706元。相应的，上海、广州、深圳的月平均工资分别为6504、7425、7480元。扣除生活必须花费之外（吃饭是必须的），剩余的可自由支配收入不过每月四五千元左右。
   以北京来说，一套80平米的房子，以总价约400万元计算，夫妻二人即便没有孩子开支和其它任何开支，按首付款30%计算，积累一套房子的首付也需要十年以上，如果全款购房，需要积累三十三年以上。
   其它城市的房价相对北京要合理一些，但一般工作人员购房的压力也很大，这是当今社会的切身体会，如果全款购房，对于绝大多数一般职工这类“刚需”购房者来说，基本是做不到的。根据北京大学《中国民生发展报告2015》，中国底端25%的家庭占有社会财富只是1%左右，这部分人在今天具有迫切的居住需求，属于真正的刚需，它们做得到全款买房吗？或许有人相信，但我不敢相信。

   说到这，就需要说下各国和各个城市的房价收入比，北京只有一个，是首都，其它城市的买房负担（房价收入比）各不相同。一般来说，国外以3-6倍为合理区间。2017年，根据空间家计算的数据，中国37个主要城市的房价收入比在3.4（贵阳）到25.5（北京）之间。其实在国与国之间比较这个数据并没有多少实际意义，为什么这么说哪？假设A国实行全民医保、全民免费教育，没有那么多的过路过桥罚款等收费项目，工资收入中可自由支配的部分就高；B国如果腐败严重，居民的隐形支出就高，如果做不到全民医保和免费教育等，工资收入中可自由支配的部分就低。所以，虽然A、B两国有相同的工资收入水平，但基于腐败程度、国民福利制度、社会收费项目多寡等的不同，居民买房的痛苦指数是不同的，合理的房价收入比也不同，也所以，这个房价收入比的意义并不大。在国内，虽然部分城市的房价收入比看起来相对合理，但居民买房的负担一样很重，原因就在于，越是边远城市和中小城市，腐败现象往往越严重，各种乱收费项目也越多，甚至交警罚款都要定任务，再加上收入水平、就业水平与核心城市有较大差距，所以，与核心城市相比，买房的负担未必就轻，这是现实。

   当然，中国社会也有自己的特色，很多人年轻人购房要依靠家庭帮助，一般来说，依靠父母亲朋的帮助凑够首付的可能性是比较大的，但是，如果要求父母亲朋凑够全款买房，就本人观察这种可能性比较低，甚至可以说是稀少的。


   说到这，就会困惑一个问题。今年来，随着银行房贷利率的上升、信贷额度的收紧，在银行贷款购房变的困难。但是，在成都、长沙、武汉、杭州等城市都有反应，楼盘开盘的时候，很多人全款买房，甚至可以让楼盘日光。这些全款买房的人群中，部分人是手中持有拆迁款，手中有“粮”当然不在乎全款，今年杭州这种情形相对较多，但这终归带有特殊性，除此之外，这种全款买房的“刚需”到底是些什么人？

   2010年，央行反洗钱课题组对中国近年来洗钱案例抽样调查显示，洗钱犯罪资金主要流入金融、房地产等领域，其中通过房地产领域洗钱的占35.9%。每年发生在境内的洗钱规模预计在3000-4000亿之间，这样计算下来，通过房地产进行洗钱的资金约1000多亿元。其实这个数据永远是笔糊涂账，露出水面的不过是冰山之一角。中国每年有大约10万亿的公共工程经费，如果按8%计算就会形成高达8000亿的灰色收入，再加上其它方式形成的贪腐和灰色收入，就是天文数字。这部分资金愿意进行全款买房，也做得到全款买房。

   有朋友说，我是刚需，需要自住，可现在的房价买不起，其实这种情形不仅是我们，不是也有很多官员在媒体上讲话，以自己的工资收入买不起房吗？实现全款买房更不现实。不排除部分商人和拆迁户有能力全款买房，做新时代的“刚需”，但用灰色收入买房、掩盖收入的合法性，在全款买房中所占的比例更不应忽视，这或许才是部分人嘴中真正的“刚需”。

上月，最高检宣布，村长镇长县长全部清查！这部分官员数量极大，小官巨贪也有很多报道，如果（注意前提）能彻底清查其财产来源的合法性，在保护其正当收入的情形下，将其非法收入和资产（房产）归还给市场（估计以这些资金形成的房屋存量不会是小数），杜绝今后形成灰色收入的源头，房地产市场很可能会立即恢复健康的水平，让真正需要自住的刚需买得起房，就能马上实现最高领导说的“房子是用来住的，不是用来炒的”。

到此，刚需实际有三种含义：第一，确实需要自住的，反应了房屋的居住属性；第二，部分商人和拆迁户；第三，收入来源不合法，需要购房洗钱。在今年全款买房的人群中，那种才是主流？哪种的“刚需”属性更强？只能大家自己判断。
我在讲课的时候说到，经济学不过是社会学的一个外在反应（注意外在两个字），搞不懂社会的本质，也就弄不懂经济，不明白社会的经济学家就只能抓瞎。房地产是一个典型，“刚需”这个词汇更是核心点。


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