这次房地产调控将如何收场？

淘金

最近在潜心研究两件事：
一是中国经济是否真的进入新周期，几乎阅读了所有的关于经济周期的重要文献和著作；
二是结合前段时间黄奇帆先生对中国房价以及房地产长效机制的评价，总结我多年来关于中国房价的思考和观察，写一篇综述文章。
但房地产市场仍然不平静，时不时有大的动静出现。


这次是西安和郑州：6月25日，西安市政府第三次出台调控措施：新房网签满5年方可交易，外地购房者须缴纳2年以上社保。
而郑州住建部部门在6月29日发通知，明确规定，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，且不得捆绑车位销售以及设置其他附加条件。商品住房实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后根据市场变化确需上调的，必须提供充足的调价依据和理由，并重新向价格主管部门申报价格备案。
这两个城市目前出台的“限售”和“限价”的举措，可是说是本轮房地产调控的核心举措，也是最受争议的地方。
坦率而言，尽管从去年年底到现在，西安的房价上涨比较迅速，房价环比涨幅一度排名70个大中城市的前三，但在我看来，西安房价总体仍然处在合理区间，并没有多少非理性的泡沫存在。对于西安前两次的调控，我理解成利用调控本质上达到把西安房地产市场哄起来的目的，因为但凡调控，总会制造恐慌性购买和人气，这在中国任何一个城市都屡试不爽，大家深得精髓和要领。
从效果看，西安房价也很配合，在多年停滞之后终于开始上涨，应该说，这本来是皆大欢喜的事，但突然来一个“五年之内不得出售”的严厉措施，对整个西安房价的走势恐怕还是有影响的。
西安房价均价不过9000多一点，和同一个档次的城市，比如，郑州，武汉，长沙，合肥等城市比，总体价格相对仍然较低，甚至比西藏、兰州都低。我过去一直把西安列为房价安全的城市之一，即使到目前的价格，我仍然认为西安房价偏低。即使曲江、新区这些媒体惊呼已经过了万元的区域，房价也是偏低的。
对于西安这么一个国际化的大都市，历史悠久的古都而言，好的地段的楼盘不要说过1万，就是过2万，也是合理的。对于西安这样的城市，居然没有几个到2万的楼盘，这对西安这样的城市是一种极大的侮辱。西安有“泡馍”，但西安房价一点点“泡沫”都没有。采取“五年之内不准卖”的这种狠招实在没有任何理由。客观而言，西安房地产市场目前的火爆只是一种价值回归，采取极端的举措其实并不利于市场的发展。
至于郑州规定“新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平”则更是荒唐。我们根本无法理解为什么备案的价格不能高于去年10月份的价格水平，把这个问题交给很多诺奖得主，估计他们也只能交白卷。
可以说，这次调控中的“限价”、“限售”两大杀手锏，看起来气势汹汹，但都违背了基本的市场原则而不可能持久。限售使市场的交易冻结，而限价一定会出现大量的品质非常低劣的楼盘。特别是，考虑到中国房地产调控周期根本不可能超过两年的惯例，这种严厉的举措不仅无法纠正市场的扭曲，反而使市场更加扭曲。


我在之前的文章中特别强调，本轮调控走到今天，最大的危险不是房价暴涨，而是我们仍然坚持和中国房地产的基本面完全脱离的“去库存”的政策，把虚火引向三四线城市。
今年，三四线城市的房价已经连续6个月环比上涨，除了少数经济基础不错，位于一些核心城市都市圈的少数三四线城市，大量的三四线城市库存量很大，经济基础薄弱，人口流入停滞甚至流出，鼓动去库存把房地产的热火引过去爆炒，最终一定导致更大的库存和住房的过剩。
房地产政策到了必须放弃“去库存”思维，去库存误读了中国房地产的基本面，误判了房价的基本走势，如果还坚持“去库存”，今年下半年，估计小县城的房子都会被一抢而光。开发商涌入这些地方去拿地，然后制造更大的过剩。
我对这次房地产调控的最大感受是，彻底乱了方寸，有些地方的调控措施纯粹处于政治正确而罔顾当地房地产市场的实际情况。
比如说限价，其实最不应该对高档住宅、高价楼盘限价，高档住宅高价楼盘属于有钱人，并不影响一般老百姓，真正应该限价的是普通住宅，是面向广大老百姓的中低端的楼盘。但各地纯粹为了让房价“均价”的数据好看，只去限最高价，但对解决普通老百姓的居住而言，这种限制高价楼盘的做法毫无意义。
正确的做法是：放开高端，限制中端，严格控制低端，这样做，数字虽然不好看，但却能真正解决普通老百姓买不起房的问题。
对于一个乱了方寸的政策，其实根本无需猜测其如何收场。我想说的是，最终决定未来市场走向的，仍然是市场规律。不管规定五年不准卖，还是十年不准卖，都无法改变西安房价仍然处于合理区间的事实。
那些在调控政策出台后，很焦虑的给我发信息求助的，可以安心的去吃泡馍了。你看曲江那么好的地方，房价刚过1万啊，涨幅都没羊肉泡馍的涨幅大，真是羞先人呢。