多城市连夜出台调控政策，房价拐点来临？

淘金

  9月30日，国庆黄金周的前夕，京津两市连夜出台了楼市限购限贷政策，随即，苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等9个城市相继跟进。而且，本轮紧锣密鼓出台的限购限贷政策，无论是力度，还是时机的选择，都可谓史无前例。这九个城市，大多数选择在深夜出台政策，而且从首付提高的程度也是前所未有。其中连续两个月在70个大中城市房价环比涨幅排名第一的郑州在10月1日出台限购政策后，又在10月3日加码限贷政策，将首套房和二套房的比例分别提高至30%和40%。同时，住建部公布了45家违规失信房企和中介机构名单。



      令我吃惊的不是这些城市重启限购限贷政策，而是重启的时机和力度。限购限贷的措施不仅是在国庆黄金周来临的时候，而且大多选择在夜里出台，这种选择绝非偶然，其中明显能够折射出管理层对房地产市场失控的担心。相信，这九个城市只是开始，未来仍然会有其他的热点城市加入限购限贷的行列。这几乎意味着，历经两年的以“去库存”为主要目标的房地产刺激政策重新收紧，政策拐点已经到来没有异议。



      如果倒推两年，2014年的9月30日，也是中国房地产政策史上有标杆意义的一天，人民银行在当天出台了调整二套房认定标准的政策，我将之视为中央政府放松房地产调控政策的第一枪。当时，市场的情绪和今天比可谓冰火两重天，中国房地产在经历2013年的快速上涨之后，在政策面没有出现任何变化的情况下，房地产的各项数据在2014年开始下滑，70个大中城市新房环比上涨城市数在2014年的9月份是零，大家对未来市场的预期悲观。

笔者在当天写的《住房新政会否让房地产重演08疯狂》的文章中提到：尽管中国房地产的基本面已经今非昔比，在80%的城市住房供求已经基本平衡甚至过剩的情况下，任何政策的调整都不可能让市场全面回暖，不是每一朵野百合都会迎来春天，但房地产政策对热点城市、大城市和人口未来流入的城市一定会产生刺激效果。

      第二天即2014年的10月1日，我在北京参加一个财富论坛，谈及房价和新政，我再次重申对三类城市房价可能迎来上涨的判断。然而，房地产市场最大的特点就是买涨不买跌，在预期悲观的情况下，当时并没有多少人认为未来房价会上涨。然而，两年之后的事实说明，热点城市、大城市和人口未来流入的城市，受供需仍然失衡和预期的影响，市场又迎来了一个超过预期的疯涨的周期。



      尽管笔者一直认为，在稳增长的大周期下，房地产刺激政策一定会引发热点城市房价的上涨，这是符合房价的基本逻辑和规律的。然而，市场从去年年底启动，到今年前9个月疯狂到如此，的确超出了笔者当初的预期，一些热点城市实际的涨幅远远超过了统计数据，市场引发的疯狂在中国房地产的历史上可谓前所未有。

仔细研究今年房价上涨的特点，和以往不同，主要是基于三重推力：

一是“去库存”下房地产政策的全面宽松，去库存政策逆转了房地产下滑的预期，使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放，导致一线城市率先回暖，这个时候，居住需求仍然是市场的主力；

二是全球“资产荒”下不断蔓延的避险需求，在全球缺乏安全的投资品的情况下，中国热点城市的房地产成了最好的投资品，投资需求逐渐主导了房地产市场，成为下半年一线城市出现恐慌性购买的主要原因；

三是土地供应短缺引发的“地王”效应。在今年房地产市场整体回暖的情况下，热点城市的土地供应明显不够，导致土地市场“地王”频出，房企高杠杆拿地将恐慌传导到住房时候。

      可以说，今年房地产市场到了下半年，投资和投机需求成了主流，大量的炒房的资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。在这种情况下，任由市场疯狂下去，投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房，房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能，而是成了了资本玩家的传递游戏，这种与居住需求无关的玩法一旦到头，释放出来的下跌动能绝对不可小视，按照政策周期与市场周期多年来的时间关系，本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。基于此，在国庆黄金周到来之际，各地连夜出台调控措施，事实上是向市场释放明确信号：高层不允许房地产市场的疯狂之火危及中国经济整体，通过限购限贷，为市场紧急降温。



      基于这样的逻辑，京津等9个热点城市在国庆黄金周期间连夜出台调控措施为楼市虚火紧急降温是可以理解的。从这两个城市调控政策的逻辑看，基本上都是针对投资投机需求，通过降杠杆，进而影响价格。考虑到目前政策的力度和态度，相对于前两个月市场出现的疯狂，楼市交易出现快速降温是大概率。其实，在调控措施出台之前，市场的各项数据已经在降温，所以在此之前一些城市出台的调控措施甚至被市场解读为保房价的促销手段，但很显然，这一次不一样。

      当然，过去的历史证明，限购限贷政策解决不了中国房地产的根本问题，但在短期内肯定可以给市场降温。考虑到热点城市目前供应的短缺，除了限购限贷等措施挤出投资需求外，更重要的是继续增加供应，特别在土地市场上不要再搞饥饿营销，而是应该严格按照年度土地供应计划供应土地。北京在住宅土地断供5个月一口气拿出5块土地，这是对的，但很显然，这样的举措来得晚了一点。